來源:學(xué)習力教育中心 文章作者:佚名

 

  來源:瞭望智庫

  盡管中國家庭苦學(xué)區(qū)房久矣,但學(xué)區(qū)房的魅力卻從未失效。

  學(xué)區(qū)房的激烈“爭奪戰(zhàn)”把家長的眾生相展現(xiàn)得淋漓盡致:

  有的為取得購房資格假離婚,最后反倒弄假成真,家庭破碎;有的準爸媽從懷孕開始就掐著時間盤算買學(xué)區(qū)房落戶,看房60多套不在話下;有的直接瞄準了包含小學(xué)和初中的雙學(xué)區(qū)房,給孩子的教育上雙保險……

  大多數(shù)押注學(xué)區(qū)房的父母不僅掏空了家庭存款,甚至還要借貸,不得不忍受人到中年“推倒重來”的心理落差,把大房子換成“老破小”重回蝸居不說,為了還貸還得“兩眼一睜,忙到熄燈”“上班忙工作,下班開滴滴”。

▲2020年10月25日,上海,購房者在看房產(chǎn)中介掛牌的學(xué)區(qū)房。圖/視覺中國
▲2020年10月25日,上海,購房者在看房產(chǎn)中介掛牌的學(xué)區(qū)房。圖/視覺中國

  而接連出臺的新政策,無形中又給家長增添了壓力。

  比如,上海一宣布“公民同招”“搖號新政”,原本沖刺民辦的家長又被擠上學(xué)區(qū)房的賽道,不得不做兩手準備。

  于是,“叢林競爭”的學(xué)區(qū)房市場不僅催生了家庭鄙視鏈——價高房大的看不起價低房小的,還導(dǎo)致深陷其中的家長不斷想方設(shè)法拉開競爭差距。比如,深圳高級中學(xué)南校區(qū)學(xué)區(qū)房的業(yè)主生生用投訴讓8個公寓小區(qū)的積分由第一類(80分)降至第三類(70分)。

  文 | 王德培 福卡智庫首席經(jīng)濟學(xué)家、中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長

  本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號“財經(jīng)國家周刊”(ID:ENNWEEKLY),原文首發(fā)于2020年12月6日,原標題為《除了學(xué)區(qū)房,你還有什么可以選擇…》。

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  “贏在起跑線”的唯一籌碼?

  實際上,放眼全球,學(xué)區(qū)房現(xiàn)象在各國普遍存在。

  就連實行老師輪崗、學(xué)校硬件設(shè)施高度標準化的日本,也有家長愿意為了更優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源,支付10%的額外房價。而歐美國家同樣概莫能外,比如,紐約上東區(qū)精英社區(qū)的學(xué)區(qū)房,不僅申請表繁復(fù),要求提供財力、學(xué)歷等各方面信息,還要經(jīng)過小區(qū)家委會的層層面試,才能真正買到房子。

  美國政治學(xué)家羅伯特·帕特南在《我們的孩子》一書中提出,家長在為好學(xué)區(qū)競價時,競爭的其實是學(xué)區(qū)里受過高等教育、高收入的家長,而非高質(zhì)量的學(xué)校和老師。美國密歇根建筑商也曾統(tǒng)計,如果房屋均價超過100萬美元,周圍學(xué)校的普遍評級是A+;而當房價低于25萬美元時,周邊大多數(shù)學(xué)校都處在C+級。

  而在中國,教育改革和市場經(jīng)濟的助推,將承載著教育與房地產(chǎn)雙重屬性的學(xué)區(qū)房推上了時代的風口浪尖。21世紀以來,隨著教育改革日漸進入深水區(qū),從叫停中小學(xué)考試招生制度和重點學(xué)校重點班建設(shè),到全面推廣小學(xué)劃區(qū)域、就近入學(xué),再到明令禁止各項提前選拔考試,國家對“選拔式招生”下狠手治理,“占坑班”被送上斷頭臺,各種推優(yōu)、特長生政策越卡越嚴,“批條子”“搞共建”等以權(quán)擇校的手段也慢慢“退位”。

  當各種門路都被政策堵死時,學(xué)區(qū)房就成了“贏在起跑線”的唯一籌碼,其價格在激烈的市場競爭中自然水漲船高。

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  擊鼓傳花的房地產(chǎn)游戲

  深入地看,學(xué)區(qū)房之所以備受追捧,價格居高不下,背后既有教育的原因,也有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的原因。

  一則,教育集中度與不平衡程度居高不下。

  如今,家長們迷戀的重點學(xué)校,往往是20世紀50年代起國家為快速發(fā)展教育,大量傾斜師資和硬件資源“砸”出來的。而從城市規(guī)劃上看,一線城市的教育資源往往又聚集在老城區(qū)的核心地帶。于是,經(jīng)過幾十年積累,傳統(tǒng)重點學(xué)校和重點教育區(qū)域的優(yōu)勢很難打破。

  二則,城市化、都市化浪潮讓人口向(中心)城市聚集,進一步放大了教育資源上的供需矛盾。

  典型如深圳,隨著GDP狂飆突進的是學(xué)位缺口的日益增長。再加上名校與房地產(chǎn)開發(fā)商互相“抬轎子”,共同推高了學(xué)區(qū)房市場的熱浪。一方面,開發(fā)商借名校的外溢效應(yīng),大肆宣揚學(xué)區(qū)房的噱頭,創(chuàng)造超高溢價,賺得盆滿缽滿;另一方面,學(xué)校與地產(chǎn)商聯(lián)姻辦校,不僅能在利益共同體中分得一杯羹,還能繞開義務(wù)教育階段“劃片招生”的政策,收割一批優(yōu)質(zhì)生源。

  于是,深諳套路的資本便將供應(yīng)稀少的學(xué)區(qū)房當作房地產(chǎn)投資的最佳標的,進一步加劇了炒作循環(huán)。具體而言,無論是金融資本還是民間游資,均是看準了學(xué)區(qū)房等于入學(xué)名額,好學(xué)校的名額會越來越稀缺的市場共識為前提入局,持有總成本較低且流動性較好的“老破小”,在實現(xiàn)預(yù)期價值(漲價或孩子順利入學(xué))后,加價甩給接盤者。如此一來,學(xué)區(qū)房的使用價值不斷轉(zhuǎn)手傳遞,擊鼓傳花的游戲與金融加杠桿的操作如出一轍。

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  重重風險的學(xué)區(qū)房生意

  然而,越完美的投資品,往往命門越致命。眼下看似一本萬利、穩(wěn)賺不賠的學(xué)區(qū)房生意,實則面臨著重重風險的考驗,并已初露端倪。

  其一,政策變動的風險加劇。毋庸置疑,教育公平是改革的大趨勢,而近年來正是相關(guān)政策變動頻繁的試水期。比如2019年蘇州突然將學(xué)區(qū)房的學(xué)位鎖定期從5年延長至9年,還有深圳羅湖有名校試圖出臺“住房面積50平方米以下限制入學(xué)”的政策,皆為明證。雖說各項政策能否全面推廣,還是要看“療效”,但總的來說,“多校劃片”“學(xué)位鎖定”,甚至“搖號入學(xué)”等治理學(xué)區(qū)房的政策大方向不會改變。這樣一來,即便資本再想炒作,學(xué)區(qū)房也炒不起來了。

  其二,教育的投資價值下降,體驗價值上升。如果從教育投資的角度看學(xué)區(qū)房,且不說學(xué)區(qū)房對口的名牌小學(xué)不一定能保證孩子直通名校,即便如愿以償,教育回報也難以匹配學(xué)區(qū)房的高額投入。況且,在信息文明和體驗經(jīng)濟的洗禮下,學(xué)習的體驗價值日益凸顯。比如,從體驗中所汲取的創(chuàng)造性能力及不斷提煉內(nèi)化的智慧,將是一筆人生財富,而生活的幸福感也難能可貴。

  其三,技術(shù)的加持使得教育日益扁平化,名校壟斷程度降低。家長為學(xué)區(qū)房“搶破頭”,歸根結(jié)底是為了爭奪被名校攥在手里的名師等教育資源。而發(fā)達的互聯(lián)網(wǎng)早已讓名校資源通過各類在線教育平臺得以無邊界、無差異共享;更別提新冠肺炎疫情期間師生轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)平臺進行線上教學(xué),再次展現(xiàn)了技術(shù)讓教育量大面廣地突破校園邊界的可能。隨著VR、5G、大數(shù)據(jù)等技術(shù)發(fā)展,課堂可能將不再是學(xué)生學(xué)習的必要選項,名校壟斷的權(quán)重也將日益被瓦解。

  其四,產(chǎn)業(yè)變遷勢必將洗牌城市布局,眼下的教育格局也將被打破。改革開放以來,城市發(fā)展迅猛,新區(qū)不斷拔地而起,而任何地區(qū)的教育質(zhì)量最主要還是由其所聚攬的人口素質(zhì)來決定的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集人才,而相關(guān)生活設(shè)施如交通、醫(yī)療、娛樂等社區(qū)化的配套越完善,就越能留住高質(zhì)量的工程師、白領(lǐng)、金領(lǐng)等人群,從而潛移默化地形成良好的文化氛圍,滋養(yǎng)當?shù)亟逃耐寥。比如曾?jīng)籍籍無名的北京回龍觀,因為聚集了大量互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的IT(信息技術(shù))精英,他們的孩子“把爸爸媽媽辛苦買來的房,生生考成了學(xué)區(qū)房”。

  綜上所述,天價學(xué)區(qū)房終將在各方因素不斷調(diào)整發(fā)展中逐步退出歷史舞臺。而當學(xué)區(qū)房被賦予的不切實際的幻想破滅,教育也將從拼家長、拼財富回歸以孩子為本的育人本質(zhì)。而對孩子來說,其實“最好的學(xué)區(qū)房,就是家里的書房”。

  一方面,父母以身作則會營造良好的學(xué)習氛圍,正如教育家馬卡連柯所言,父母在生活的每時每刻,甚至不在場的時候,都在對孩子進行教育;另一方面,孩子也能潛移默化地在這種氛圍中養(yǎng)成學(xué)習的習慣。如果家庭有愛讀書、愛學(xué)習的習慣,那么孩子也差不到哪里去;反之,若是沒有學(xué)習的氛圍,買再貴的學(xué)區(qū)房也不一定有用,只能是“昂貴的偷懶”——一種自我安慰罷了。

  由此看來,對投資者而言,當學(xué)區(qū)房的價值錨點被政策、教育理念、教育模式和城市變遷等方面的因素釜底抽薪,其估值也將向常態(tài)回歸。


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